Un resort-residencia de lujo para hombres LGBT mayores de 65
Panorámica Golf, Sant Jordi / San Jorge · Castellón, España
Para mí, este proyecto es profundamente personal.
Un compromiso personal para construir un futuro seguro para un grupo vulnerable — y, a la vez, un modelo de negocio escalable a nivel institucional.
Casa de Vida crea una familia elegida dentro de un entorno protegido
Una respuesta al aislamiento social y al miedo a la discriminación
Cubre la falta de infraestructura médica y social especializada
Casa de Vida une senior living, healthcare y hospitalidad de lujo — creando una categoría para la que hoy Europa no tiene una oferta premium a escala.
Europa no tiene un formato premium a escala para hombres LGBT mayores
La demanda proviene de un público solvente del norte de Europa
España es un destino natural para la migración de jubilados
El proyecto crea un activo con baja competencia, valor ESG y una salida clara
Público objetivo: hombres mayores de 65 del norte de Europa con ingresos altos y muy altos.
clientes potenciales; el mayor mercado
alto poder adquisitivo y un mercado de cuidados maduro
alta disposición a migrar y demanda del clima de España
Casa de Vida es un híbrido de resort de lujo, apoyo médico y comunidad privada. 80 apartamentos premium.
Un entorno totalmente inclusivo, personal formado y cuidado basado en la comunidad.
La urbanización Panorámica Golf, municipio de Sant Jordi / San Jorge, provincia de Castellón.
La parcela se plantea entre un campo de golf, olivares, colinas y vistas a la montaña.
Una finca de 5,11 ha (51 146 m²), de 2–3 plantas — el formato conserva la escala de un resort de lujo.
Las 2–3 plantas recomendadas preservan la privacidad, la escala natural y la estética de resort-residencia, evitando un aspecto “institucional”.
No es una residencia de ancianos clásica
No es un resort cualquiera
No es vivienda social
Es un resort-residencia premium con apoyo médico, privacidad y comunidad
Hombres mayores de 65 del norte de Europa con ingresos altos
de la población 65+ en la UE hoy
→ ≈ 30% previsto para 2050
El aumento de la esperanza de vida intensifica la demanda del formato active longevity.
Un modelo de ingresos por residente transparente y predecible.
al mes por apartamento / residente
al 92% de ocupación estabilizada (74 unidades)
Tras la estabilización, la tarifa puede indexarse ≈ 3% al año.
Caso base: el presupuesto incluye contingencia; el TDC final se ajusta tras la due diligence, el Proyecto Básico y la licitación de preconstrucción.
OPEX ≈ 65,2% de los ingresos. El margen EBITDA del modelo es ≈ 34,8%.
El OPEX cubre personal, medicina, restauración, suministros, terrenos, seguros, marketing y administración.
El proyecto ofrece una rentabilidad atractiva con un modelo institucional y una estructura de propiedad transparente.
La salida es posible mediante la venta de PropCo / Project HoldCo, refinanciación o la venta del flujo de alquiler estabilizado a un fondo de healthcare / senior living.
Due diligence legal, socios especializados, separación de activos y aislamiento de funciones.
| Riesgo | Probabilidad | Mitigación |
|---|---|---|
| Retrasos en licencias | Media | Verificación previa, consultores especializados en licencias, confirmación final del modelo de atención diurna con el municipio |
| Inflación de la construcción | Media | Contrato EPC, precios fijos, reserva de contingencia y disciplina de CAPEX por fases |
| Escasez de personal | Alta | Alianzas, formación, un modelo de empleador premium y una reserva para nóminas |
| Ocupación lenta | Baja / media | Preventas 12–18 meses antes, canales de público LGBT y senior living, lista de espera |
| Calificación del suelo | Media | Verificación de FOU, Registro, Catastro, urbanismo y condiciones técnicas de conexión |
| Estructura legal y licencias | Media | Separación PropCo / OpCo, licencias a nivel de OpCo, pacto de socios, materias reservadas, control presupuestario y auditoría |
El proyecto avanza por fases: terreno, licencias, construcción, lanzamiento, estabilización.
Adquisición de terreno, due diligence legal, concepto arquitectónico
Proyecto básico, licencias, sindicación de inversores
Construcción, compras, precomercialización
Apertura gradual y primeros residentes
Ocupación estable (92%) e ingresos estabilizados
Deuda al ~60% LTC — una estructura equilibrada para un proyecto con un activo inmobiliario tangible.
Los inversores entran a nivel de Project SPV / HoldCo. Los fondos se destinan a PropCo para terreno y construcción, mientras que la operación se realiza a través de OpCo bajo un modelo licenciado independiente.
Cada bloque del proyecto — inmobiliario, operaciones, licencias y marca — está en su propia entidad legal.
La Project SPV controla el proyecto, pero el inmobiliario, las operaciones, las licencias y la marca están separados en bloques legales distintos.
La cascada se aplica a nivel de Project HoldCo tras atender la deuda bancaria y las reservas operativas.
Devolución del capital invertido a los inversores
Rentabilidad preferente objetivo del 8% anual
Tras la preferencia del 8%, el reparto es directo 80/20 — más favorable al inversor que el estándar del mercado (sin tramo de catch-up).
Reparto de beneficios entre inversores y socio gestor, p. ej. 80/20
La venta a un actor institucional tras la estabilización es el escenario principal de salida.
Venta del activo inmobiliario estabilizado de senior living / healthcare a un fondo inmobiliario u operador tras la estabilización.
Tras la estabilización — posible devolución de parte del capital vía banco o préstamo a largo plazo.
Rentabilidad por dividendos tras la estabilización y upside retenido de la plataforma Casa de Vida.
El objeto principal de venta es un activo inmobiliario estabilizado de senior living / healthcare con modelo de operador, no solo un “resort”.
gross: NOI de PropCo / cap rate 5,75%
net: tras costes de venta y amortización de deuda
Los roles del equipo reflejan la estructura legal del proyecto: marca, inmobiliario, operaciones, licencias y control experto están separados.
25 años en el sector del franchising. Fundadora de «Franch» — una empresa que crea redes de franquicia sistémicas «llave en mano» para escalar y expandir negocios. Presencia en 40 países.
Más de 30 profesionales trabajan en el proyecto
Protocolos clínicos, calidad del cuidado, socios
Gestión de la residencia, personal, servicio, licencias
PropCo, construcción, contratistas, presupuesto y plazos
ESG, healthcare, control jurídico-regulatorio
La configuración final de operadores y socios de desarrollo se define en la fase de preconstrucción y se fija en los contratos de OpCo / DevCo / ManCo.
tras la estabilización, con TDC de €24,3M (NOI de PropCo / cap rate 5,75%)
Casa de Vida — uno de los primeros resorts-residencia premium con apoyo médico para hombres gais mayores de 65 en Europa
Para inversores, socios y fondos — el modelo financiero completo y el memorándum de inversión están disponibles bajo petición.