Роскошный курорт-резиденция для мужчин 65+ из ЛГБТ-сообщества
Panorámica Golf, Sant Jordi / San Jorge · Кастельон, Испания
Для меня этот проект глубоко личный.
Это личное обязательство создать безопасное будущее для уязвимой группы людей — и одновременно институционально масштабируемая бизнес-модель.
Casa de Vida создаёт выбранную семью внутри защищённой среды
Ответ на проблему социальной изоляции и страха дискриминации
Восполняет нехватку специализированной медицинской и социальной инфраструктуры
Casa de Vida соединяет senior living, healthcare и luxury hospitality — формируя категорию, где сегодня в Европе нет премиального масштабного предложения.
В Европе нет премиального масштабного формата для пожилых ЛГБТ-мужчин
Спрос формируется со стороны платёжеспособной аудитории Северной Европы
Испания — естественная страна назначения для пенсионной миграции
Проект создаёт актив с низкой конкуренцией, ESG-ценностью и понятным потенциалом выхода
Целевая аудитория: мужчины 65+ из Северной Европы с высоким и очень высоким уровнем дохода.
потенциальных клиентов; крупнейший рынок
высокая платёжеспособность и развитый рынок услуг ухода
высокая миграционная готовность и спрос на климат Испании
Casa de Vida — гибрид luxury resort, медицинской поддержки и закрытого сообщества. 80 премиальных апартаментов.
Полностью инклюзивная среда, обученный персонал и забота, основанная на сообществе.
Урбанизация Panorámica Golf, муниципалитет Sant Jordi / San Jorge, провинция Кастельон.
Участок планируется в окружении гольф-поля, оливковых рощ, холмов и горных видов.
Территория 5,11 га (51 146 м²), этажность 2–3 этажа — формат сохраняет масштаб luxury resort.
Рекомендуемая этажность 2–3 этажа сохраняет приватность, природный масштаб и эстетику курорт-резиденции, избегая «институционального» вида.
Не классический дом престарелых
Не обычный курорт
Не социальное жильё
Это премиальный курорт-резиденция с медицинской поддержкой, приватностью и сообществом
Мужчины 65+ из Северной Европы с высоким уровнем дохода
доля населения 65+ в ЕС сегодня
→ ≈ 30% прогноз к 2050 году
Рост продолжительности жизни усиливает спрос на формат active longevity.
Прозрачная и предсказуемая модель выручки на одного резидента.
в месяц за апартамент / резидента
при 92% стабилизированной загрузке (74 юнита)
После стабилизации возможна индексация тарифа около 3% в год.
Базовый сценарий: бюджет включает contingency; финальный TDC уточняется после due diligence, Proyecto Básico и тендера на этапе подготовки к строительству.
OPEX ≈ 65,2% от выручки. EBITDA margin в модели — около 34,8%.
OPEX включает персонал, медицину, питание, коммунальные услуги, территорию, страхование, маркетинг и администрирование.
Проект показывает привлекательную доходность при институциональной модели и прозрачной структуре владения.
Exit возможен через продажу PropCo / Project HoldCo, рефинансирование или продажу стабилизированного арендного потока healthcare / senior living fund.
Юридическая проверка, профильные партнёры, разделение активов и изоляция функций.
| Риск | Вероятность | Митигирующие меры |
|---|---|---|
| Задержка лицензий | Средняя | Предварительная проверка, профильные консультанты по лицензированию, финальное подтверждение дневной модели с муниципалитетом |
| Строительная инфляция | Средняя | EPC-контракт, фиксированные цены, резерв на непредвиденные расходы и этапная CAPEX-дисциплина |
| Нехватка персонала | Высокая | Партнёрства, обучение, премиальная модель работодателя и резерв на фонд оплаты труда |
| Медленная заполняемость | Низкая / средняя | Предпродажи за 12–18 месяцев, каналы ЛГБТ- и senior living-аудитории, лист ожидания |
| Земельное назначение | Средняя | Проверка FOU, Registro, Catastro, urbanismo и технических условий подключения |
| Юридическая структура и лицензии | Средняя | Разделение PropCo / OpCo, лицензии на уровне OpCo, акционерное соглашение, reserved matters, бюджетный контроль и аудит |
Проект развивается по этапам: земля, лицензии, строительство, запуск, стабилизация.
Приобретение земли, юридическая проверка, архитектурная концепция
Базовый проект, лицензирование, синдикация инвесторов
Строительство, закупки, предмаркетинг
Мягкий запуск и первые резиденты
Стабильная заполняемость (92%) и выручка
Заёмное финансирование около 60% LTC — сбалансированная структура для проекта с материальным активом недвижимости.
Инвесторы входят на уровне Project SPV / HoldCo. Средства направляются в PropCo для земли и строительства, а операционная деятельность ведётся через OpCo по отдельной лицензированной модели.
Каждый блок проекта — недвижимость, операции, лицензии и бренд — вынесен в отдельную юридическую структуру.
Project SPV контролирует проект, но недвижимость, операции, лицензии и бренд разделены по юридическим блокам.
Waterfall применяется на уровне Project HoldCo после обслуживания банковского долга и операционных резервов.
Возврат вложенного капитала инвесторам
Целевая привилегированная доходность 8% годовых
После преференции 8% — сразу делёж 80/20, без догоняющего транша (дружелюбнее к инвестору, чем рыночный стандарт).
Распределение прибыли между инвесторами и управляющим партнёром, например 80/20
Продажа институциональному игроку после стабилизации — основной сценарий выхода.
Продажа стабилизированного senior living / healthcare real estate asset фонду недвижимости или оператору после стабилизации.
После стабилизации — возможный возврат части капитала через банк или долгосрочный кредит.
Дивидендная доходность после стабилизации и сохранение upside платформы Casa de Vida.
Основной объект продажи: стабилизированный senior living / healthcare real estate asset с операторской моделью, а не просто «курорт».
gross: PropCo NOI / cap rate 5,75%
net: после расходов на продажу и погашения долга
Роли команды соответствуют юридической структуре проекта: бренд, недвижимость, операции, лицензии и экспертный контроль разделены.
25 лет в сфере франчайзинга. Основатель «Франч» — компании по созданию системных франчайзинговых сетей «под ключ» для масштабирования и расширения бизнеса. Присутствие в 40 странах.
Над проектом работают более 30 специалистов
Клинические протоколы, качество ухода, партнёры
Управление резиденцией, персонал, сервис, лицензии
PropCo, строительство, подрядчики, бюджет и сроки
ESG, healthcare, юридико-регуляторный контроль
Финальная конфигурация операторов и девелоперских партнёров определяется на этапе pre-construction и закрепляется в договорах OpCo / DevCo / ManCo.
после стабилизации при TDC €24,3M (PropCo NOI / cap rate 5,75%)
Casa de Vida — один из первых премиальных курортов-резиденций с медицинской поддержкой для гей-мужчин 65+ в Европе
Для инвесторов, партнёров и фондов — полная финансовая модель и инвестиционный меморандум доступны по запросу.